#põllumaahind Archives - Maa hind. Metsamaa hind. Põllumaa hind

Haritava maa hind on saavutanud rekordtaseme – õige aeg müüa põllumaad?

Uuendatud 10.01.2022

Haritava maa hektari mediaanhind* ületas 2020. aastal juba 3 600 euro piiri (võrdluseks, 3 000 euro piir ületati alles 2018. aastal), ning tehingute arv ja koguväärtus võrreldes 2019. aastaga tõusid samuti. Milliseid tehinguid Eestis põllumaadega tehti ja millised tegurid olid peamised hinnakujundajad? Kas turuseisule ja müügistatistikale tuginedes võib öelda, et on õige aeg oma põllumaa müügiks?

Kui palju ja milliseid tehinguid tehti Eestis haritava maaga aastal 2020?

2020. aastal vahetas omanikku ca 2 % Eesti looduslikest rohumaadest ja haritavatest maadest. Samas suurusjärgus tehinguid tehti ka 2018. ja 2019. aastal. Kokku tehti 1 493 tehingut, mis on 17 % rohkem kui aastal 2019. Tehingute koguväärtus ulatus 64,6 miljoni euroni, mis tähendab võrdluses 2019. aastaga ligi 11 % tõusu. Kuid võrdluses 2018. aastaga, mil tehingute koguväärtus oli 35,6 miljonit eurot, on koguväärtuse kasv olnud ligi kahekordne.

Tehingute mediaanhind on jätkuvalt tõusuteel. Haritava maa hektari mediaanhind ületas 2020. aastal 3 600 euro € piiri, jõudes tasemeni 3 612 €. Kõige kõrgema hektari mediaanhinnaga paistab silma Tartu maakond (4 300 €/ha) ja madalaima hinnaga Hiiumaa (2 491 €/ha).

Kõige rohkem tehinguid tehti Lääne-Viru maakonnas (201), järgnesid Saare maakond (193), Tartumaa (173) ja Harju maakond (134). Kõige vähem tehinguid (16) tehti Hiiu maakonnas.

Keskmise omanikku vahetanud maatüki mediaanpindala jääb aasta-aastalt väiksemaks. Riigi maade osakaal moodustas tehingute koguarvust ligi 12 %, eraisikute müüdud maad 34 %, mis on läbi aegade madalaim eraisikute osakaal. Juriidiliste isikute osakaal maa müügitehingutes oli läbi aegade kõrgeim, 53,5 %. Ülejäänud müügiosapoolte liigid moodustavad kõikidest tehingutest kokku ca 1%

Millised tegurid kujundavad põllumaa hinda Eestis?

Põllumaa ost Eestis on muutunud aasta-aastalt järjest kallimaks – seda näitab hektari mediaanhinna stabiilne kasv. Hinnakasvule aitavad eeldatavalt kaasa nii maast saadava tulu stabiilne suurenemine kui ka Euroopa Komisjoni toetused. Lisaks sellele analüüsis Maa-amet andmeanalüüsi tarkvara R ja moodsate GIS vahendite abil erinevate tegurite mõju haritava maa hektari mediaanhinnale. Haritava maa hektari mediaanhinda mõjutavad tegurid ja nende mõju hinnakujundusel on järgmised:

Boniteet ehk mullaviljakus – Keskmise boniteediväärtuse kasv 1 hindepunkti võrra tõstab maa hektarihinda keskmiselt 23,2 € võrra.
Maatüki pindala ja korrapärasus – Mida suurem on müüdava maatüki pindala, seda kõrgem on keskmine hektarihind – 5,5 € iga lisanduva hektari kohta.
Maa registreerimine PRIA põllumassiivide registris – mida suurem osa maatükist on registreeritud PRIA põllumassiivide registris, seda kõrgem on maatüki mediaanhind.
Asukoht – Mida lähemal maatükk avalikule teele asub, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Sama trend kehtib ka asulate puhul – kauguse suurenemisel alevist kilomeetri võrra langeb haritava maa hektari väärtus keskmiselt 17,6 € ja kauguse suurenemisel linnast kilomeetri võrra langeb hektarihind keskmiselt 12,8 €.

Seega võib loota, et haritava maa eest, mis on hea mullaviljakusega, keskmisest suurem, registreeritud täies mahus PRIA põllumassiivide registris ja asub asulate ning avalike teede lähedal, võib praeguses turuseisus enneolematult head hinda saada.

Põllumaa hind jätkab tõusutrendi – kas on õige aeg müüa?

Põllumaa hind Eestis on viimase kahe kümnendi jooksul olnud stabiilselt tõusuteel, nüüdseks on haritava maa hektari mediaanhind ületanud 3 600 € piiri. Kuid head hinnad ei pruugi kesta igavesti. Kui haritava maa hind kasvas aastatel 2012 ja 2013 eelneva aastaga võrreldes vastavalt 33,2 % ja 36,4 %, siis aastal 2017 kasvas haritava maa väärtus 8,6 % ja aastaks 2018 on väärtuse kasv aeglustunud 4,2 % peale. Turu muutlikkust näitab aga 2019. ja 2020. aasta võrdlus, kus hektari mediaanhind on teinud taas 9,5% suuruse kasvuhüppe.

Maaomaniku vaatenurgast oleme hetkel saavutanud haritava maa väärtuse rekordtaseme ning kui kümmekond aastat tagasi ostis maaomanik maatüki hektarihinnaga, mis jäi 1 000 € lähedale, siis täna on võimalik sama maatüki hektari eest saada isegi neli korda paremat hinda. Kas on kätte jõudnud õige aeg müüa? Kindlasti tasuks sellele mõelda, kuniks haritava maa hinnad veel rekordtasemel püsivad.

Tutvu Maa-ameti Haritava maa 2020. aasta turuülevaatega lähemalt SIIN

* Kasutame artiklis võrdluste toomiseks keskmise hinna asemel mediaanhinda, sest see annab realistlikuma ülevaate tegelikust maade hinnakujundusest. Mediaanhind on hind, millest pooled tehingud toimusid kõrgema hinnaga ja pooled tehingud madalama hinnaga.

Põllumaa hinnad Euroopa vs. USA – kus on soodsam?

USA-s on ütlus: “Everything is bigger in Texas”. Kas see vastab tõele? Kui suured on põllumaa hektarihindade vahed võrreldes USA-d ja Euroopa riike? Järgnevalt teeme ülevaate põllumaa hindade erinevustest Euroopas riikide vahel, USA osariikide vahel ja vaatame – kus on kõige kallim ja kus on odavaim. Kas peale jääb USA või Euroopa? Milline on kõige soodsama haritava maaga USA osariik ning kus Euroopas võib põllumaa maksta hingehinda?

Kus on USA soodsaim haritav maa?

On üldlevinud arvamus, et Ameerikas on kõik suurem, uhkem ja ka kallim. Kuid kas sama kehtib ka haritava maa hektarihinna kohta?

Soodsaima hektarihinnaga haritavat maad võib leida mägisest Montana osariigist, kus hektari eest tuleb välja käia keskmiselt 2195 €. Tundub soodne? Selline haritava maa hektarihind kannatab Euroopas võrdlust Bulgaaria lõunaosa hindadega. Montana lääneosa on kaetud arvukate mäestikega, millest 77 kuuluvad „Rocky Mountains“ mäestikukurusse. Montanas kasutatakse haritavat maad enim karjamaana – iga inimese kohta on seal 3 veist. Järgnevad viljakasvatus ja heinakasvatus.

Hinna poolest järgmine on Montana geograafiline lõunanaaber Wyoming. Maastikureljeef on seal sarnane, ka Wyoming on mägine piirkond, kuid ühel või teisel viisil on põllumajandusega seotud koguni 55% kogu osariigi pindalast. Osariigis, mis on tuntud ka nime all „Cowboy State“, on 11 000 farmi ning keskmise farmi suurus on 1103 hektarit. Nagu ka Montanas on enim maad kasutuses karjamaana – veiste kasvatamine on osariigi suurim ja olulisim tööstusharu, kuid oluline on ka lambakasvatus. Põllumaa hektar maksab seal 2905 €, mis on võrreldav Läti põllumaa hektari keskmise hinnaga.

Kus maksab põllumaa USA-s kõige enam?

Kalleimad maad jäävad ajalooliselt „maisivöö“ aladele USA lääneranniku poolses osas, sest sinna on koondunud nii peamine maisikasvatus kui ka produktiivseimad farmid, kes teevad tihedat koostööd oma võimupositsiooni säilitamiseks. Läänerannikult ütleb kalleimate maade hulgas sõna sekka California, kus kasvatatakse väärtuslikke mandleid ja avokaadosid ning kus on arvestatav kogus põllumaad, mis USA Põllumajandusministeeriumi (USDA) kohaselt kuulub „prime farmland“ mõiste alla. Selle mõiste alla koondatakse maad, kus on parimad füüsilised ja mullakeemilised tingimused kvaliteetsete saaduste kasvatamiseks.

Kõige kallima haritava maa hektarihinnaga paistab silma New Jersey USA idarannikul, kus see on 27 868 € – mis on võrreldav Suurbritannia keskmaa hindadega.

Kui kõrge on haritava maa hektarihind Texases?

Kuid milline on olukord Texases? Ülal püstitatud väide, et kõik on Texases justkui suurem (ja kallim) ei vasta siinkohal tõele. Haritava maa hektar Texase osariigis maksab keskmiselt 4325 € ehk ligikaudu pool riigi keskmisest hektarihinnast. Tuues taas võrdluse Euroopast on sellele hinnale kõige lähemal Ungari haritava maa keskmine hektarihind (2016. aasta andmetel keskmiselt 4182 €).

Ka Texase osariigis domineerib põllumajanduses karjakasvatus. Osariigis on 11,8 miljonit karilooma ning mitte ainult lihatööstuse tarbeks. Teisel kohal on piimatööstus ning kolmandal kohal kanakasvatus. Järgnevad puuvilla- ja maisikasvatus.

Kogu USA keskmine haritava maa hektari hind 2017. aastal arvestades vaid saaki kandvat maad oli 8768 € (kui arvestada sisse ka farmihooned ja muu abistav maa oli keskmine hektari väärtus 6603 €). See tähendab, et USA kogu riigi keskmine haritava maa hektari hind on võrreldav Soome ja Poola hindadega (vastavalt 8326 ja 9100 eurot hektari kohta).

Kus Euroopas on haritava maa hektari hind kõige madalam?

Riigiti on kõige soodsam põllumaa hektari hind Rumeenias, 2016. aasta Eurostati andmetel keskmiselt 1958 € hektari kohta. Võrreldes teiste lääneriikidega, kus põllumajanduses töötab 4-5% rahvastikust on Rumeenias osakaal koguni 30% riigi tööjõust – põllumajandus on traditsiooniliselt kogu riigi majanduse selgroog. Rumeenia viljakad maad on kasvulavaks peamiselt teraviljale ja maisile, kuid väga oluline on ka päevalillede ja sojaubade kasvatamine.

Arvestades hinnavõrdlusesse ka riigisisesed piirkonnad, siis soodsaima põllumaa hektari 2016. aastal sai soetada Bulgaarias, Yugozapadenis 1166 € eest. Haritava maa hektar Põhja-Rootsis maksis juba oluliselt enam, 1637 €. Seega saaks hektarise põllulapi Bulgaarias endale soetada ühe Eesti keskmise kuupalga eest.

Kus suurim väärtuse kahanemine?

Võttes vaadeldavaks perioodiks aastad 2011-2016 paistab langustest enim silma Kreeka haritava maa hektari hinna langemine 15 393 € pealt 12 528 €-le samal ajal, kui teistes riikides on hinnad liikunud pigem tõusvas joones või samale tasemele jäänud. Hinna hoidmise puhul ei ole aidanud ka see, et Kreekas on Euroopa riikidest iga elaniku kohta kõige rohkem põllumehi, mis tähendab, et konkurents viljakatele põllumaadele peaks olema kõrge.

Miks on mõnes Euroopa riigis ja piirkonnas maa ülikallis?

Vastus on lihtne: kõige kallima hektarihinnaga põllumaad pakuvad suurimat lisaväärtust. Kõige kallima haritava maa hinnaga paistab silma Holland, kus Eurostati andmetel kogu riigis keskmiselt oli haritava maa hektari hind 2016. aastal koguni 62 972 €. Arvestades Hollandi viljakaid muldasid ja positsiooni maailma ühe kõige suurema põllumajandussaaduste eksportijana ei tule põllumajandusmaa kõrge keskmine hektarihind üllatusena – Hollandist eksporditavad juurviljad moodustavad kogu Euroopa juurviljaekspordist veerandi. Holland on täis pikitud suuri kasvuhoonete komplekse, mõned neist on isegi 60-70 hektari suurused. Tänu ülimalt efektiivsele põllumajandusele suudab Holland eksporditavate saaduste väärtust arvestades olla maailmas teisel positsioonil – USA järel. See on hämmastav võimekus pidades silmas, et Madalmaad on USA-st pindalalt 270 korda väiksemad.

Millest tekivad erinevused erinevate piirkondade põllumaa hindades?

Nagu igasuguse maa või muu kinnisvara puhul kujuneb lõplik hind mitmete tegurite koosmõjust – millised on riigis põllumajandust reguleerivad seadused ja toetussüsteem, milline on kliima, mullatüüp, drenaaži (või kastmise) vajadus, ligipääsud, maastik (põllud suurtel kallakutel) jne. Samuti mõjutab hinda turu nõudlus ja ekspordimahud. Soodsaima hektarihinnaga parasvöötmelistes piirkondades saab kasvatada vaid võrdlemisi levinud, vähenõudlikuid ja seeläbi ka soodsaid põllukultuure nagu kapsas, kartul, porgand või kurk. Lähistroopilises kliimavöötmes on lugu sootuks teine – näiteks Liguurias (Itaalia Riviera) kasvatatakse oliive, virsikuid ja aprikoose, seal on suured viinamarjaistandused ja veinitootjad, sest kliima ja pinnasetüüp võimaldavad just neid kõrgelt hinnatud saadusi kasvatada. Sellest tulenevalt maksab ka sealne põllumaa oluliselt rohkem.

Kumb jääb peale – Euroopa või USA?

Võrreldes USA ja Euroopa kõige soodsama haritava maa hektarihinnaga piirkondi saab tõdeda, et hinnatase on suhteliselt võrdne. Montana põllumaa hektarihind kannatab võrdlust Euroopa ühe soodsaima ehk Bulgaaria lõunaosa haritava maa keskmise hektarihinnaga.

Võrreldes USA kõige kallima põllumaa keskmise hektarihinnaga osariiki New Jersey-t ja Euroopa kõige hinnalisemat haritavat maad Hollandis, siis jääb peale Euroopa. Hollandi põlluhektari keskmine hind on tervelt 2,25 korda kõrgem.

Samuti ei pea põllumaade kontekstis paika ütlus „Everything is bigger in Texas“, kus haritava maa hektar maksab vaid pool kogu riigi keskmisest. Veel võib öelda, et USA-st on võimalik leida üllatavalt madalate põllumaa hindadega piirkondasid, kuid sealsed farmid on see-eest massiivsed.

Allikad: Eurostat „Agricultural land prices by Region“; USDA „Land Values 2017 Summary“