Mis mõjutab haritava maa väärtust ja hinda?

Maa-amet on viimastel aastatel teinud Eesti maadest regulaarseid turuülevaateid. Luubi alla on võetud nii hoonestamata elamumaad, korteriomandid, äri- ja tootmismaa kui ka haritav maa. Järgmiseks teemegi ülevaate, millistest teguritest sõltub maa-ameti hinnangul ja 2017. aasta statistika põhjal enim põllumaa hind?

Mille alusel haritava maa hindasid võrdleme?

Et saaksime järeldusi teha võrdsetel tingimustel, kasutame võrdlusmõõdikuna hektari mediaanhinda. Siinkohal ei ole tegemist keskmise hinnaga. Mediaanhind on hind, millest pooled tehingud tehti soodsama hektarihinnaga ja pooled tehingud kallima hektarihinnaga. Järgnevalt analüüsime erinevaid põllumaade hinda mõjutavaid tegureid ja vaatame, kuidas need mõjutavad mediaanhinda.

Haritava maatüki pindala

Üks tegureid, mis mõjutab haritava maa müügitehingute hinda, on haritava maatüki pindala. 2017. aasta statistika järgi tehti enim tehinguid 3-5 hektariste põllukinnistutega ja enam kui pooled tehingud kuni 7 hektariste maatükkidega. Kui tuua välja seos kinnistu suuruse ja müügihinna vahel, siis mida suurem on müüdav maatükk, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui infot lähemalt analüüsida, tuleb välja, et haritava kinnistu pindala kasvades suureneb mediaanhind keskmiselt 16 € hektari kohta. Seega – mida suurem on müüdav maatükk, seda kõrgemat hinda on võimalik iga müüdava hektari eest saada.

Kuidas mõjutab põllumaa hinda mulla boniteet?

Mulla boniteet on mullale antud hinne 100 punkti skaalal, mis lihtsustatult väljendab selle viljakust – see näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jne tulenevat mulla tootlikkust. 2017. aastal tehti Eestis enim tehinguid haritavate maadega, mille mulla boniteet jääb keskmisesse ehk vahemikku 40-51. Nagu ka ootuspärane, on müüdava maa hektari mediaanhind kõrgem just seal, kus boniteedihinnang kõrgem. Maa viljakuse ja väärtuse vahelist seost uurides näeme, et haritava maa hektari mediaanhind tõuseb keskmisel 29 €, kui boniteet suureneb 1 ühiku võrra.

Kas põllumaa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris?

Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Kuna 2017. aastal tehti üle 90% tehingutest maadega, mis kuuluvad registrisse, saame siinkohal võrrelda pigem seda, kuidas mõjutab hektari mediaanhinda registrisse kantud maa osakaal kinnistul.
Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadata hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 43 euro võrra.

Kuidas mõjutab haritava maa väärtust ligipääs kinnistule?

Maa-amet analüüsis viimase kolme aasta jooksul tehtud tehingute põhjal ka teiseseid tegureid, mis võiksid haritava maa hektarihinda mõjutada. Esmalt vaadeldi juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale. Müüdud maadest 88,6% oli juurdepääs tagatud. See tähendas, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.

Kas kraavid mõjutavad põllumaa hektarihinda?

Teisejärgulistest teguritest järgmisena võeti luubi alla kraavide olemasolu maatükil olenemata sellest, kus kraav täpsemalt asus. Ülevaatlikult võib öelda, et kraavide puudumisel on maa hektari mediaanhind 8,9% kõrgem kui kraavide olemasolu puhul.
Lisaks uuriti veel, kas elektriliinide olemasolu haritaval maatükil mõjutab kuidagi selle hinda, kuid mõju väärtusele ei täheldatud.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et kõrgeimas hinnas on haritava maa kinnistud, mis on:

• suure pindalaga;
• kõrge mullastiku boniteediklassiga;
• registreeritud PRIA põllumassiivide registris;
• hea ligipääsetavusega;
• ilma kraavideta.

Allikas: Maa-amet, „Haritava maa 2017. aasta turuülevaade“

Estonian Land Experts – rohkem kui 16 aastat kogemust põllumaade tehingutes

Estonian Land Experts OÜ on tegelenud põllumaade ostu ja müügiga juba alates 2001. aastast.

Meil on põllumaade müügitehingutes pikaajaline kogemus ja välja kujunenud stabiilsed koostööpartnerid.

Soovid müüa oma põllumaad – haritavat maad, söötis põllumaad, rannaäärset karjamaad või maatükki looduskaitseliste piirangutega aladel. Aitame Sul oma maalt tulu teenida. Ostame kinnistuid üle Eesti.

Saame pakkuda paremat hinda kui vahendajad – meie eesmärk ei ole Sinu arvelt teenida. Küsi pakkumist!